Het beleidskader wordt gevormd door de Kadernota Vastgoedbeleid 2013-2020. We sturen op waardebehoud van de gebouwen. Dat doen we door de beschikbare m2 goed te benutten, gebouwen goed te onderhouden en waar nodig levensduur verlengende maatregelen te nemen. Ook doen we dat door de gebouwen energiezuiniger te maken, de gebouwen “bij de tijd te houden” door functionele verbeteringen. Waar nodig zoeken we een nieuwe bestemming waardoor het gebouw opnieuw van waarde wordt. In de 1e helft van 2021 actualiseren we de Kadernota Vastgoedbeleid.

Om zich te houden op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille maken wij jaarlijks een Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere (MPVA). Ook in 2020 hebben we dit MPVA voorafgaand aan de programmabegroting opgesteld. We hebben daarin de gebouwen geanalyseerd en de plannen van huurders en gebruikers in kaart gebracht. Daarbij hebben we ook zicht gehouden op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad.

De vastgoedportefeuille bestaat ui 346 objecten die we in eigendom hebben. Daarnaast worden ook nog 19 objecten gehuurd. Dit geheel vormt een kernportefeuille waarmee een bijdrage wordt geleverd aan diverse gemeentelijke beleidsdoelen. Zoals uit de grafiek blijkt bestaat bijna de helft hiervan uit onderwijsgebouwen.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt nog slechts 1,8%. De leegstand heeft grotendeels betrekking op een gedeelte van het gebouw Alnovum, als gevolg van de voorgenomen verkoop. Bij de berekening van dit percentage wordt de onderwijshuisvesting buiten beschouwing gelaten omdat die valt onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Door de lage leegstand is er maar beperkte flexibiliteit om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.  

De verkoopovereenkomst van gebouw Het Alnovum is in 2020 beëindigd. Hierdoor zijn wij weer volledig beslissingsbevoegd. Voor de toekomst van het Alnovum wordt een heroverweging gemaakt. Zowel de optie van (opnieuw) verkoop als van behoud als gemeentelijk vastgoed wordt bekeken.

In de Kadernota Vastgoedbeleid is vastgesteld dat het gemeentelijk vastgoed "conditie gestuurd" wordt onderhouden, conform de NEN 2767 norm.

Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren werken we met twee voorzieningen voor planmatig onderhoud. Eén voorziening wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting. De andere wordt gebruikt voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden jaarlijks aangevuld door een vaste storting (dotatie).

We hadden in 2020 verwacht om ten laste van beide voorzieningen voor € 8,7 miljoen aan planmatig onderhoud uit te voeren. Dit betrof onder andere binnen- en buitenschilderwerk. Ook gaat het hierbij om de vervanging van en onderhoud aan installatieonderdelen zoals regelapparatuur, groepenkasten, luchtbehandelingskasten, inbraak- en brandmeldinstallaties, liften, vervanging sportvloeren bij gymzalen, vervangen dakbedekking enzovoorts. Niet alle geplande  werkzaamheden zijn in 2020 uitgevoerd. De niet uitgevoerde werkzaamheden worden in 2021 en verdere jaren alsnog opgepakt. De hiervoor benodigde middelen blijven beschikbaar in de voorzieningen. Er is echter geen sprake van achterstallig onderhoud. Door het niet uitstellen van onderhoud is geen schade ontstaan die voorkomen had kunnen worden.

De afgelopen jaren hebben wij succesvol gewerkt aan de verduurzaming van onze gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit doen wij onder de noemer “roadmap naar energieneutraal vastgoed”. Het werken met deze “roadmap” is zeer succesvol verlopen. In de afgelopen jaren zijn kredieten beschikbaar gesteld om - budgettair neutraal – duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Daarmee dragen we waar mogelijk bij aan de ambitie van een energie-neutraal Almere. Uitgangspunten voor de verduurzaming zijn de bestaande gebouwen energiezuiniger maken, lokaal duurzame energie opwekken, inkoop van duurzame energie en nieuwbouw en levensduurverlengende ingrepen (bijna) energieneutraal. Voor 42% van onze gebouwen, waarvoor het verplicht is, hebben wij een energielabel. De gemiddelde energieprestatie index bedraagt 0,96, wat ongeveer gelijk staat aan label A. We kopen groene, in Nederland opgewekte stroom in voor onze gebouwen en objecten in de openbare ruimte. Voor het lokaal duurzaam opwekken zijn gebouwen voorzien van zonnepanelen die ongeveer 21% van de energie leveren. Eind 2020 hebben we twee energieneutrale gebouwen: Upcycle Centrum Almere Haven en de nieuwe sporthal Haven. Daarnaast zijn zeven gebouwen bijna energieneutraal: de sportaccommodatie Trekweg en 6 gymzalen (De Hoven, Jaagmeent, De Gouwen, Lingestraat, Vrijmark en Harderwijkoever). Deze gymzalen zijn verduurzaamd bij de levensduurverlengende ingrepen die we in 2019 en 2020 hebben uitgevoerd. Daarmee is de voorbeeldrol van de gemeente goed ingevuld.

Routekaart duurzaam vastgoed Almere

We zijn nu op een punt aangekomen dat ‘het laaghangend fruit’ geplukt is. Tot nu toe hebben we de genomen duurzaamheidsmaatregelen grotendeels budgettair neutraal kunnen uitvoeren. De tot nu toe genomen maatregelen verdienen zich in pakweg 15 jaar terug, waarbij rekening wordt gehouden met rente en afschrijving.

De Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed bevat de aanpak voor gemeenten om in 30 jaar hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen. Uitgangspunt is het reduceren van de CO ₂ -uitstoot met 95%. Daarnaast moeten alle gebouwen aardgasvrij worden gemaakt. De VNG heeft deze sectorale routekaart in juni 2020 vastgesteld. Het streven naar een volledig energieneutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 is een langdurige, complexe en (financieel) omvangrijke opgave. Dit gaat fors verder dan de tot nu toe genomen maatregelen. Deze ambities zijn vertaald in een routekaart duurzaam vastgoed Almere. Deze routekaart vormt de basis hoe wij onze (bestaande) gebouwen verder willen verduurzamen.