Het grondbedrijf heeft, ondanks de coronacrisis een goed jaar achter de rug. We hebben grond verkocht voor 1.149 woningen. We hebben 28 hectare bedrijventerrein verkocht. De omzet uit grondverkopen bedraagt € 131 miljoen. Het grondbedrijf kan € 29,4 miljoen afdragen aan de gemeentebegroting.
De markt voor woningbouw is op dit moment erg overspannen
Er is te weinig aanbod en veel vraag. De gemiddelde koopsom voor woningen bedraagt in Almere in het vierde kwartaal van 2020 ruim € 343.000 (bron: https://almere.incijfers.nl/dashboard/wonen/ ). Dit is meer dan wat we ooit eerder hebben gezien in Almere. Het is nu bijna onmogelijk om in Almere nog een huis te kopen voor minder dan € 200.000. Mensen met een lager inkomen kunnen alleen nog maar een appartement krijgen. Dit geldt ook voor nieuwbouw. Een huis met een tuin kost nu al meer dan € 300.000. Dit komt ook door nieuwe eisen, zoals klimaatneutraal en gasloos bouwen.
We willen het aanbod verruimen. Als er meer huizen komen, kunnen de prijzen misschien ook wat dalen. Tot 2030 willen we 24.500 huizen bouwen. Dat zijn er dus 2.450 per jaar.
De markt voor bedrijventerreinen gaat op en neer
Dit hangt vooral samen met de stand van de economie. Op dit moment verkopen we veel grote kavels voor logistiek, groothandel en datacentra. We hebben nog genoeg in voorraad om aan de vraag te kunnen voldoen. Als er nog meer vraag komt, kunnen we nog bedrijventerreinen toevoegen. We hebben nog landbouwgrond in voorraad, wat we kunnen omkleuren naar bedrijventerrein.
Er is weinig vraag naar kantoorgebouwen
Dit was voor de coronacrisis al zo. Door het thuiswerken zal deze vraag de komende tijd ook niet snel groeien. We hebben zo'n 10 jaar geleden veel grond voor kantoren afgewaardeerd naar landbouwgrond. Daardoor hebben we nu weinig last van de geringe vraag naar kantoren.
De woningbouw is het afgelopen jaar 30% lager dan gepland
In de tabel hieronder kunt u het verschil zien tussen de geplande grondverkoop voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen.
| gepland | realisatie 2020 | verschil |
|---|---|---|---|
woningen (aantal) | 1.601 | 1.149 | -452 |
bedrijventerreinen (hectare) | 28 | 28 | 1 |
kantoor (m² bvo) | 10.000 | 10.000 | 0 |
voorzieningen (m²) | 130.679 | 136.452 | 5.773 |
Wat vooral opvalt is dat we veel minder grond voor woningen hebben verkocht. Dit komt door de stikstof problemen. Hierdoor ontstonden twee problemen:
- de gemeente kon een aantal maanden geen bouwvergunningen ('omgevingsvergunningen') afgegeven;
- de gemeente kon geen parkeernormen vaststellen.
Daardoor moesten we ook de onderhandelingen met marktpartijen uitstellen. Ook het ontwerpen van nieuwe stadsdelen kwam tijdelijk stil te liggen. Dit gold voor de grondexploitatie Highnote met 150 woningen en voor de grondexploitatie Stadstuinen Poort met 257 woningen.
Ontwikkeling boekwaarde
Het is belangrijk dat de gemeente het geld wat is geïnvesteerd in de grond terugverdient. De gemeente heeft twee soorten grond:
- grond die we nu in de verkoop hebben (actieve grondexploitaties);
In 2020 is € 140 miljoen verdiend met grondverkopen en andere inkomsten. De kosten bedragen € 105 miljoen. Dat betekent dat de boekwaarde met € 35 miljoen is afgenomen. De boekwaarde van de grond bedraagt € 232 miljoen
- grond die de we hebben afgeboekt tot landbouwgrond (materiële vaste activa).
Deze grond is € 139 miljoen waard. Op het moment dat hier een markt voor is gaan we die grond alsnog verkopen.
We verwachten in totaal € 29,4 miljoen winst van het grondbedrijf
Deze winstopdracht komt door vijf posten:
- De winst over de grondverkopen in 2020 bedraagt € 23 miljoen. De grondexploitaties zijn door de hogere grondprijzen aanzienlijk verbeterd. We moeten € 11 miljoen reserveren, in verband met de afspraak dat we pas winst nemen als 50% van de grondexploitatie gerealiseerd is. Per saldo dus een winstafdracht van € 12 miljoen.
- Ook onze verliesgevende grondexploitaties zijn verbeterd. Dat betekent dat we minder geld hoeven te reserveren voor verliezen. Per saldo valt hieruit € 3,3 miljoen vrij.
- In de begroting 2021 hielden we rekening met de vrijval van een voorziening voor bedrijventerreinen aan de Stichtsekant van € 12,7 miljoen. Dat geld hadden we nog niet ingezet. Dit bedrag blijkt nu uit te komen op € 11 miljoen. De vrijval komt doordat we afgewaardeerde bedrijventerreinen alsnog kunnen verkopen.
- Er kan een reservering vrijvallen van € 9,8 miljoen voor te betalen vennootschapsbelasting. We hadden dit geld opzij gezet, omdat we dachten dat we elk jaar bijna € 5 miljoen aan belasting zouden moeten betalen. Inmiddels hebben we afspraken gemaakt met de belastingdienst. Daaruit blijkt dat we tot 2024 helemaal geen belasting hoeven te betalen.
- We moeten € 6,8 miljoen afboeken op bedrijventerreinen aan de Twentsekant. Een taxatiecommissie heeft de aankoopprijs van de grond vastgesteld. Die ligt aanzienlijk hoger dan wat wij hadden geraamd.
In totaal bedraagt de winstafdracht € 29,4 miljoen. Conform onze afspraken uit het coalitieakkoord reserveren we hiervan € 2 miljoen voor beheer en onderhoud en € 5,9 miljoen (= 20% ) voor stedelijke vernieuwing. Daarna blijft er nog € 21,5 miljoen over.