Grondbeleid

Waar de coronacrisis grote gevolgen had voor vele economische sectoren, bleef de Nederlandse woningmarkt nagenoeg onaangetast. Dit was ook in Almere duidelijk te merken: door het achterblijven van het aanbod, is er een daling in de verkopen te zien en tegelijkertijd een stijging in de gemiddelde vraagprijs van koopwoningen. In 2020 zijn er voor het eerst sinds 2013 minder verkopen geregistreerd dan het jaar ervoor. De gemiddelde koopsom van de verkochte woningen in het vierde kwartaal 2020 was ruim € 343.000 (https://almere.incijfers.nl/dashboard/wonen/). Dit is hoger dan ooit voor Almere.

De aanhoudende vraag naar woningen in combinatie met een achterblijvend aanbod zorgt voor een prijsopdrijvend effect. In de woonvisie hebben we opgenomen dat we binnen Almere betaalbare woningen mogelijk willen maken. Koopwoningen onder € 200.000 zijn in de bestaande voorraad nauwelijks nog te vinden. Dit merken we ook in de nieuwbouw. Vanwege de stijging van de bouwkosten, onder andere door de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen) die inmiddels van kracht zijn, en de hogere marktprijzen is het wel lastig om invulling te geven aan de kwalitatieve behoefte. Het is een uitdaging om nieuwe koopwoningen onder €200.000 te bouwen en nieuwe grondgebonden koopwoningen onder €300.000 zijn ook steeds lastiger te realiseren. Een deel van de huishoudens zal in een ander type woning of op een andere locatie terecht kunnen, dan waar de voorkeur naar uitgaat. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen of moeten kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen lastig in te vullen zijn. Deze huishoudens zijn dan aangewezen op (middenhuur) appartementen. Dit is iets wat we zullen moeten accepteren. Zolang de druk op de woningmarkt hoog blijft, zijn er voor deze huishoudens weinig keuzemogelijkheden. Pas als het huishoudeninkomen flink is gegroeid, het vermogen is vergroot (al dan niet door overwaarde), de druk op de woningmarkt afneemt of zelfs sprake is van daling van de huizenprijzen, ontstaan er mogelijkheden om deze huishoudens te laten doorstromen naar een woning die wel de voorkeur geniet.

Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door  wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo.  In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt in grote mate zal verlichten en er meer flexibiliteit bestaat in de mogelijkheden om door te stromen.

In het stedelijk woningbouwprogramma (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Om rekening te kunnen houden met uitval van projecten, hebben we voor 130% van het wenselijke aantal woningen plannen in de pijplijn zitten. Deze 130% betekent een totale plancapaciteit van bijna 32.000 woningen in de komende tien jaar. Een deel van deze plancapaciteit zit in de lopende grondexploitaties van het MPGA, een deel in nog te openen grondexploitaties, en een groeiend aandeel komt van particuliere projecten zonder grondexploitatie. In totaal zijn 16.000 woningen opgenomen in de lopende grondexploitaties, projecten van derden en Oosterwold tot en met 2030.

De gronden die nu in het MPGA voor woningbouw zijn opgenomen, zijn gelet op de verachte vraag naar woningen daarmee afzetbaar en voorzien in de marktbehoefte. Voor de periode na 2024 geldt dat er nog voldoende mogelijkheden zijn om de woningproductie op peil te houden. Denk bijvoorbeeld aan het verder verdichten van het centrum van Almere en het ontwikkelen van Pampushout. Ieder jaar wordt aan de hand van de nieuwbouwmonitor in de gaten gehouden of de woningproductie nog op peil is en iedere twee jaar wordt middels een actualisatie van het SWPA gekeken welke projecten bijgestuurd, afgestoten of opgepakt moeten worden om de gewenste woningaantallen in 2030 te kunnen behalen. Ook zal ieder jaar de woningbehoefteprognose worden geactualiseerd. Op deze manier houdt Almere grip op de woningmarkt en kan er tweejaarlijks bijgestuurd worden, indien nodig.

Ten opzichte van 2020 is het aanbod bedrijfsruimtes verder afgenomen tot 73.100 m2. De krapte op de bedrijfsruimtemarkt is daarmee alleen maar toegenomen. Het aanbod had nog sneller kunnen dalen, als er geen nieuw aanbod was gerealiseerd op Stichtsekant (15.700 m2 voor een bedrijfsverzamelgebouw).
De bedrijvenmarkt kent een grillig patroon. Tot een aantal jaren geleden was er sprake van een beperkte afname van gronden op bedrijventerreinen. In de jaren tot 2002 lag de uitgifte rond 20 hectare per jaar en zakte toen terug naar gemiddeld 3 hectare per jaar. In 2018 was sprake van 5 hectare uitgifte en in 2019 van circa 10 hectare. Deze groei heeft zich doorgezet naar bijna 23 hectare in 2020. Op basis van de planning in het MPGA en de feitelijke lopende onderhandelingen, mag aangenomen worden dat in 2021 ook sprake zal zijn van een flinke uitgifte van 16 hectare.
Deze cijfers laten zien dat er een verband is tussen economische groei en de uitgifte van gronden op bedrijventerreinen; des te beter het gaat met de nationale economie, des te hoger de uitgiftecijfers. Dit houdt in dat er geen betrouwbare lange termijn vooruitzichten gegeven kunnen worden, waarbij een hogere uitgifte verwacht kan worden dan in de jaren 2002 – 2018. Voor de lange termijn wordt een maximum uitgifte van 3-5 hectare per jaar aangehouden. Omdat dit nog steeds kan leiden tot het vol raken van het huidige areaal aan bedrijfsterrein, is het verstandig om de komende jaren wel rekening te houden met de noodzaak om Twentsekant als bedrijventerrein te gaan ontwikkelen. Hierbij gaat het om 30 hectare voor reguliere bedrijvigheid.

Voor de korte termijn zien we vooral een toename in de behoefte aan grote kavels voor logistiek, groothandel en datacentra. Vooralsnog is er voldoende grond opgenomen in het MPGA om in die behoefte te kunnen voorzien (53 hectare op Stichtsekant). Mocht de uitgifte van de gronden sneller gaan dan nu voorzien op basis van concrete interesse en leads, dan zal via een separaat besluit gronden uit de materiële activa worden gehaald en in de grondexploitatie worden opgenomen. Om het proces rondom uitgifte sneller te kunnen laten plaatsvinden, wordt een nieuw bestemmingsplan voor Stichtsekant voorbereid en in procedure gebracht.

In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. De verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, heeft nog niet geleid tot een grotere marktbehoefte aan kantoren in Almere. Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden. De lange termijn-effecten van de coronacrisis op de vraag naar kantoorruimte zijn vooralsnog onzeker.

In de lopende grondexploitaties is slechts 34.000 m² BVO kantoorruimte opgenomen, waarvan 30.000 m² in plangebied Duin. Hiervoor zijn harde leveringsafspraken met Amvest afgemaakt. Het afzetrisico van de kantoren in het MPGA is dan ook vrijwel nul.

Het pakket basisvoorzieningen in Poort en Nobelhorst zal stap voor stap uitgebreid worden met onder andere basisscholen. De verwachte behoefte aan scholen in deze gebieden ligt op basis van de leerlingprognoses een stuk hoger dan bij het opstellen van de ontwikkelplannen was voorzien. Hiervoor is in het weerstandsvermogen een voorziening getroffen.

In Olympiakwartier en de Voortuin wordt het cluster van sportieve en educatieve functies verder versterkt met de realisatie van (school-)sportvelden, en een sportief ingerichte openbare ruimte.

In het MPGA is een beperkt volume detailhandel en horeca opgenomen, dat gedurende 2020 niet is veranderd. Dit programma is vooral te vinden in Stadstuinen/stadsdeelcentrum Poort, Kustzone Poort/Duin, Nobelhorst en Centrum Buiten. Eerder is mede op basis van marktonderzoek het programma in Stadstuinen en Centrum Buiten naar beneden bijgesteld. Ook is besloten de ruimte voor detailhandel in Homeruskwartier en de Kustzone Poort te beperken om zo voldoende marktruimte te behouden voor detailhandel in het toekomstige stadsdeelcentrum Poort.
De in 2020 vastgestelde detailhandelsvisie vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.