In deze paragraaf worden de verschillen tussen de begrote cijfers van de jaarschijf 2020 uit het MPGA 2020 en de werkelijk gerealiseerde cijfers weergegeven en toegelicht.
Programmatisch resultaat 2020
| MPGA 2020 ambitie | realisatie 2020 | verschil realisatie-ambitie |
|---|---|---|---|
woningen (aantal) | 1.601 | 1.149 | -452 |
bedrijventerreinen (hectare) | 28 | 28 | 1 |
kantoor (m² bvo) | 10.000 | 10.000 | 0 |
voorzieningen (m²) | 130.679 | 136.452 | 5.773 |
In 2020 zijn vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere voor 1.149 woningen grond verkocht en dit ligt 452 woningen onder de verwachting voor 2020 uit het MPGA 2020. De belangrijkste oorzaken hiervan waren de onduidelijkheid hoe om te gaan met de stikstofproblematiek, waardoor de omgevingsvergunning tijdelijk stil werd gelegd, en het niet tijdig vaststellen van de parkeernormen, waardoor ontwerpprocessen en onderhandelingen werden vertraagd. Vertragingen bedragen veelal enkele maanden, maar in sommige gevallen valt een gronduitgifte over de jaarrand heen. Dat gold in 2020 bijvoorbeeld voor de grondexploitaties Highnote (150 woningen) en Stadstuinen Poort ( 257 woningen).
Voor bedrijventerreinen is in 2020 28,3 hectare grond verkocht. Dit is conform de verwachting van 27,6 hectare zoals deze in het MPGA 2020 was opgenomen. De gronduitgifte voor kantoren en voorzieningen liggen in lijn met de verwachting voor 2020.
Financieel resultaat bouwgrond in exploitatie 2020
In de onderstaande tabel is het financiële resultaat van 2020 en de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting voor 2020 weergegeven. Door verschuivingen van MVA-gronden naar actieve grondexploitaties bij Vogelhorst, zijn de begrote cijfers (MPGA 2020) en gerealiseerde cijfers niet direct te vergelijken. Daarom zijn in onderstaande tabel de in exploitatie genomen MVA-gronden nog apart vermeld.
bedragen x € 1 miljoen | ||||||||
kosten | begroot jaarschijf 2020 | realisatie jaarschijf 2020 excl. MVA | MVA | opbrengsten | begroot jaarschijf 2020 | realisatie jaarschijf 2020 excl. MVA | MVA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
verwerving | 2,2 | 0,6 | 4,8 | grondverkopen | 146,5 | 131,3 | ||
investeringen | 52,7 | 38,1 | 0,1 | overige opbrengsten | 0,9 | 8,9 | ||
plankosten | 17,5 | 19,0 | 0,5 | |||||
overige kosten | 5,5 | 4,1 | 0,1 | |||||
rente | 5,0 | 5,0 | 1,5 | |||||
subtotaal | 82,9 | 66,8 | 7,0 | |||||
winstneming | 32,1 | |||||||
afsluitingen | -5,7 | |||||||
totale kosten | 82,9 | 93,2 | 7,0 | totale opbrengsten | 147,4 | 140,2 | ||
Verwerving
In 2020 is voor € 0,6 miljoen grond verworven voor de ontwikkeling van het stationsplein. Daarnaast kenden de in 2020 geactiveerde MVA-gronden een historische verwervingssom van € 4,8 miljoen.
Investeringen
De totale investeringen in 2020 voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgekomen op € 38,1 miljoen. Dit is hoger dan in 2019, toen voor € 32 miljoen werd geïnvesteerd. De investeringen liggen evenwel € 14,6 miljoen lager dan begroot. Dat komt voornamelijk doordat onze investeringsplanning te optimistisch was. Enkele grote investeringen zijn niet in 2020 gerealiseerd. We zien dat door de jaren heen het investeringsvolume flink is gegroeid. Dat is ook nodig, want de planning voor met name woningbouw gaat uit van flinke groei van de gronduitgifte. Als we de grond niet bouwrijp kunnen maken, kunnen we die grond ook niet verkopen en wordt de politiek en maatschappelijk gewenste groei van de woningproductie niet gehaald.
Plankosten
Deze post bestaat uit planontwikkelingskosten (POK) en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Op totaalniveau zijn de gerealiseerde plankosten € 1,5 miljoen hoger dan begroot.
Bij het onderdeel planontwikkelingskosten zijn de werkelijke kosten circa € 2,1 miljoen hoger geweest dan voor 2020 was verwacht. Dit is veroorzaakt door onder meer:
- De versnelling in de ontwikkeling bij Stichtsekant en Vogelhorst;
- Versnelling in de planvormingstraject bij Stadstuinen Poort;
- Het lastige inpassingtraject van het programma in Stranddorp bij Kustzone Poort.
Bij het onderdeel VTU bedraagt de onderschrijding € 0,7 miljoen. Dit is veroorzaakt door het lagere investeringsniveau en daarmee ook lagere VTU-lasten.
Overige kosten en niet compensabele btw
De overige kosten en niet compensabele btw zijn circa € 1,4 miljoen lager dan begroot. De grootste mutatie betreft het doorschuiven van de verplaatsingskosten naar latere jaren bij de Grex Kustzone Haven en lagere niet-compensabele btw-lasten door lagere investeringen.
Rentekosten
De rentekosten bedroegen in 2020 € 5,0 miljoen en dit is conform de begroting. Het begrote rentepercentage was 1,50% en de werkelijke rente kwam uit op 1,53%.
Winstneming en afsluitingen
Over 2020 kan er uit een aantal grondexploitaties voor € 32,1 miljoen winst genomen worden.
Verder is in 2020 de grondexploitatie Fanny Blankers-Koenpark afgesloten. Omdat het complex een negatieve boekwaarde heeft, wordt deze ten laste van het weerstandsvermogen gebracht voor een bedrag van € 5,7 miljoen. Hiervoor was reeds een voorziening opgenomen van € 5,2 miljoen.
Winstneming en afsluitingen worden als kosten aan de grondexploitatie (en daarmee ook de boekwaarde) bijgeschreven.
Grondverkopen
De totale grondverkoopopbrengsten zijn in 2020 € 15,2 miljoen lager dan de begroot. In de tabel hieronder zijn de cijfers per bestemming weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen | |||
|---|---|---|---|
grondverkopen | MPGA 2020 jaarschijf 2020 | realisatie jaarschijf 2020 | verschillen |
Woningbouw | 97,0 | 83,5 | -13,5 |
Bedrijventerreinen | 35,3 | 37,5 | 2,2 |
Kantoren | 2,4 | 2,4 | 0,0 |
Voorzieningen | 11,8 | 7,9 | -3,9 |
totaal | 146,5 | 131,3 | -15,2 |
Bij woningbouw zijn de grondverkopen € 13,5 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de grondverkopen per stadsdeel uiteengezet. De meeropbrengst van stadsdeel Hout is toe te schrijven aan de versnelling bij project Vogelhorst (Hout). Er werd grond voor meer woningen afgezet dan begroot. Bij stadsdeel Poort waren de grondverkopen lager dan begroot. Dit komt voornamelijk doordat er vertraging is opgetreden in de levering van grond bij Kustzone Poort en Stadstuinen.
bedragen x € 1 miljoen | |||
|---|---|---|---|
grondverkopen woningbouw | MPGA 2020 jaarschijf 2020 | realisatie jaarschijf 2020 | verschillen |
Haven | 10,2 | 10,1 | -0,1 |
Stad | 11,3 | 12,3 | 1,0 |
Buiten | 3,1 | 4,2 | 1,1 |
Hout | 21,1 | 27,9 | 6,8 |
Poort | 51,3 | 29,0 | -22,3 |
totaal | 97,0 | 83,5 | -13,5 |
Bij de bedrijventerreinen ligt de grondverkoop circa € 2,2 miljoen hoger dan begroot. De versnelling van de afzet komt met name door Stichtsekant. Gesprekken met bedrijven en grondreserveringen verlopen nog steeds goed, waardoor de verwachtingen voor 2021 en daarna positief zijn.
De lagere opbrengsten door uitgifte van grond voor voorzieningen wordt voor het belangrijkste deel veroorzaakt doordat in een project zorgwoningen abusievelijk in de grondexploitatie als voorzieningen waren opgenomen, terwijl dat onder woningbouw had moeten staan.
Overige opbrengsten
De gerealiseerde overige opbrengsten zijn € 8 miljoen hoger dan begroot. De belangrijkste opbrengstsoorten betreft ontvangen bijdragen uit afkoop parkeren in de openbaar gebieden, ontvangen reserveringsvergoedingen, ontvangen bijdragen uit huisaansluitingen en nabetalingen van projectontwikkelaars door hogere gerealiseerde VON-prijzen.