Grondbeleid

Bij de Programmabegroting 2021 is besloten tot een afdracht van € 32,2 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2019.

De winstneming voor het jaar 2020 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Over 2020 kan er uit een aantal grondexploitaties voor circa € 32,7 miljoen winst genomen worden. Door de verslechtering van het grondexploitatieresultaat van Kustzone Poort moet circa € 0,6 miljoen eerder genomen winsten terug worden geboekt. Per saldo kan er daarom € 32,1 miljoen winst worden genomen.

De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de programmarekening 2019 gedaald met € 7,8 miljoen.

• De belangrijkst mutatie betreft de vrijval van de voorziening bij Fanny Blankers-Koen Park door afsluiting van de grondexploitatie.
• Bij Almere Buiten Centrum is het grondexploitatieresultaat verslechterd door het opnemen van de kosten van de herinrichting van de Baltimoreplein en hogere plankosten.
• De grondexploitaties van Europakwartier West en Cascadepark West zijn verbeterd door hogere verwachte grondopbrengsten.
• Bij de Hogekant en Lage kant zijn de grondexploitatieresultaten verslechterd door onder meer bijstelling van de grondprijzen.
• Bij de Vaart IV/VI is het grondexploitatieresultaat verbeterd door een deel van de gronden om te zetten van maatschappelijke functie naar bedrijvenfunctie.
• Ten slotte zijn aantal deelexploitaties binnen de Openbaar gebieden en Verspreide percelen verslechterd door hogere plankosten.

In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.

De verliesvoorziening voor MVA gronden is ten opzicht van programmarekening 2019 niet gewijzigd. Een overzicht van de voorziening is hieronder weergegeven.

Het betreft hier de verrekening met de MIPA aangaande de kosten van de aanleg van de Archillesstraat, de bijdrage aan de plankosten voor het evenementenstrand en de belangrijkste betreft de bijdrage vanuit het Fonds Stedelijke Vernieuwing (FSV) voor de herinrichting van het Baltimoreplein. Deze mutaties vormen samen per saldo een ontvangst van € 1,2 miljoen.

Bij deze jaarrekening wordt de grondexploitatie Fanny Blankers-Koenpark afgesloten. De negatieve boekwaarde van € 5,7 miljoen wordt gedekt door de aanwezige voorziening van € 5,2 miljoen en € 0,5 miljoen uit het weerstandsvermogen.

In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 54,2 miljoen is als volgt:

De belangrijke mutaties zijn:

• Reservering gerealiseerde winst: Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de PB 2021 toe met circa € 20 miljoen. De grootste toename is toe te schrijven aan Stichtsekant door de hoge gerealiseerde omzet in 2020.
• Reservering risico bedrijventerreinen in exploitatie (Stichtsekant): Door het in exploitatie nemen van MVA gronden van Stichtsekant ontstaat vrijval van verliesvoorzieningen. Een deel van de vrijval wordt gereserveerd voor het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond voor bedrijventerreinen in Stichtsekant. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Per 01/01/2021 bedraagt het aantal uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen 90 hectare. Er is daarmee sprake van een ‘overmaat’ aan gronden van 20 hectare. Voor deze overmaat is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd, die aangesproken kan worden indien blijkt dat deze gronden niet tijdig afgezet kunnen worden en er wederom een verliesvoorziening getroffen moet worden. Ten opzicht van Programmabegroting 2021 is de reservering toegenomen met € 2,4 miljoen. Dit komt door de toename van bedrijventerreinen in exploitatie bij de vaart IV/VI door wijziging voorziening functie naar bedrijven.

De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijk reserve is afgenomen met € 0,3 miljoen. Dit komt doordat de reserve in het ‘harde weerstandsvermogen’ alleen van toepassing is op grondexploitaties met een negatief saldo. Per 31-12-2020 is de grondexploitatie Fanny Blankens Koen-park afgesloten waarmee er in het harde weerstandsvermogen ook niet langer rekening wordt gehouden met deze grondexploitatie.

De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 3,1 miljoen. Dit is een kleine verlaging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2021. Een aantal relatief kleine risico’s zijn vrijgevallen, waaronder het afzetrisico van een aantal bijzondere uitgiftes (waterwoningen en incourante kavels).

Afgelopen jaren is deze reserve opgebouwd om de toekomstige aanslagen te kunnen betalen. Uit recente berekeningen is gebleken dat op korte termijn geen vennootschapsbelasting verschuldigd is, waardoor het bedrag kan vrijvallen.

Voor de ontwikkeling van Nobelhorst en Twentsekant is het noodzakelijk gronden te verwerven van het Rijk. Bij de verwervingsafspraak zijn de gronden van zowel Nobelhorst als Twentsekant betrokken als een totaal complex. Dit vloeide voort uit het verleden waarbij beide gebieden zijn samen gebracht tot een grondexploitatie Hout Noord. Het gedeelte van Twentsekant waar nu de verwervingsafpraak voor staat heeft de een zogeheten Materiële Vaste Activa (MVA) gronden status. De boekhoudregels schrijven voor dat deze gronden te worden gewaardeerd tegen landbouwwaarde. De verwervingswaarde moet dan ook worden afgewaardeerd tot landbouw waarde. Hiervoor is een reservering van totaal € 7,2 miljoen benodigd. Bij de programmarekening van vorige jaar is reeds € 0,5 miljoen gereserveerd waardoor nu bij deze jaarrekening € 6,8 miljoen extra reservering is toegevoegd.

Nieuwe reserveringen betreffen:

• Een bijdrage van € 0,3 miljoen aan de business case van Vomar/Sluisgarage tbv stedelijke vernieuwing van Almere Haven.
• Een bijdrage van € 0,2 miljoen voor de afdekking van de gemaakte plankosten door afsluiting van tweetal projecten in de voorbereidende fase te weten de ontwikkeling op Blok 5.2 en Slufterplantsoen. Beide projecten hebben niet geleid tot een grondexploitatie.
• Ten slotte is een bijdrage vanuit het project Almeersepoort Nationaal Park Nieuw Land van € 0,5 miljoen omdat de investering voor de realisering van een fietspad via de grondexploitatie de Vaart IV/VI is uitgevoerd. Per saldo leidt deze drie mutaties tot een mutatie in het weerstandsvermogen van - € 0,05 miljoen.

Het benodigde vermogen is afgenomen ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2021 met € 0,9 miljoen. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.

 
Bij de programma begroting 2021 is ten behoeve van de kosten van de kavelwinkel voor de verkoop van PO-kavels een grotere afdracht uit de grondexploitaties voorgesteld. Deze kosten zijn inmiddels bij de betreffende grondexploitaties verwerkt en daarom komt de stelpost te vervallen.

De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2021 op basis van eindwaarde € 113,9 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2020 met circa € 9,1 miljoen toegenomen. De belangrijkste mutaties betreffen:

• Bij Stichtsekant en Kustzone Poort nemen de risico’s af door effectuering daarvan in de grondexploitaties.
• Het risico op lagere grondopbrengsten in Noorderplassen wordt hoger geacht.
• In Nobelhorst is het risicoprofiel toegenomen doordat mogelijk de verwerving van de gronden hoger uitvalt.

Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 31,6 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is circa € 3,5 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2021. Dit komt doordat de resultaten van de grondexploitaties zijn verbeterd, waardoor het risicoprofiel ook hoger is.