Grondbeleid

In 2020 was ondanks de coronacrisis sprake van verdere oplopende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt. Voor 2021 zijn de verwachtingen dat de prijsstijgingen doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen, leidt tot per saldo tot stijgende grondwaardes.

Voor de raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen de structurele prijsontwikkeling en de conjuncturele prijsontwikkeling. Op dit moment bevindt de markt zich op een conjuncturele piek. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten en daarmee een te positief beeld te schetsen van de grondopbrengsten.

Bij de jaarlijkse actualisatie wordt telkens de mate en de duur van dit conjuncturele effect bepaald. In het MPGA 2021 is daarom een structureel prijsniveau met een jaarlijkse prijsontwikkeling van 1,5% opgenomen. Voor de verwachte grondopbrengsten van woningbouw in 2021 en 2022 is wel rekening gehouden met een conjunctureel prijsniveau dat circa 25% hoger ligt. De reeds gemaakte reserverings- en contractafspraken en de verwachte prijsstijgingen op de korte termijn vormen de basis hiervoor.

De bijstelling heeft vooral gunstige effecten gehad op de resultaten van de grondexploitaties Stadstuinen, Noorderplassen en Nobelhorst en Stadstuinen.

De actualisatie van de grondexploitaties heeft plaatsgevonden gedurende de coronacrisis in Nederland. De ervaringen van het grondbedrijf tot op heden is dat de bestaande grondexploitaties nog weinig hinder ondervinden van de coronacrisis en de economische effecten daarvan. Voor de woningbouw geldt dat de afzet in 2021 in lijn ligt met de eerdere verwachtingen en ook de grondprijzen in onderhandelingen op het hoog conjuncturele niveau liggen. Bij de bedrijventerreinen is vooral bij het segment gemengde bedrijven hier en daar enige vertraging ontstaan als gevolg van onzekerheid door corona.

Het stikstof-dossier blijft in beweging, met eind 2020 een negatieve uitspraak van de Raad van State. De verwachting is dat dit kan leiden tot uitstel bij met name de grotere projecten met een vastgesteld bestemmingplan, maar vooralsnog geen echt afstel. Uitstel kan effect hebben op het resultaat, maar we kunnen nog niet inschatten hoe concreet de problemen worden.

Voor nieuwe bestemmingsplannen wordt het wel lastig om die vast te laten stellen, maar dat raakt de lopende grondexploitaties niet zolang we daar binnen de kaders blijven.

Voor grote bedrijfsmatige gronduitgiften zoals in de logistiek en datacenters bestaat het risico dat de omgevingsvergunning niet verleend kan worden, wat tot uitstel van de grondlevering kan leiden. Dan heeft in verband met de omvang van de transacties direct een substantieel effect. Op dit moment is nog niet in te schatten hoe dit uitpakt.

Bij de programmabegroting 2021 zijn verschillende mutaties aangekondigd. Deze zijn verwerkt in het MPGA 2021 en de financiële consequenties worden daarmee betrokken in deze Paragraaf Grondbeleid.

• Het in exploitatie nemen van 10,5 ha van MVA gronden bij Vogelhorst in de actieve grondexploitatie. Aangezien deze gronden op dit moment tegen zogenaamde ‘Actuele waarde’ (boekwaarde) op de balans staan, leidt dit niet tot vrijval van een verliesvoorziening. Wel is de toekomstige winst van de GREX Vogel-horst toegenomen. Verder was de verwachting dat als gevolg van de toename van de nog te realiseren opbrengsten, het Percentage of Completion weer onder de 50% komt, waardoor circa € 1,2 miljoen van eerder genomen winst teruggeboekt moeten worden. Dit is niet uitgekomen. Door de versnelde gerealiseerde afzet in 2020 is het percentage van de voortgang van de opbrengst uitgekomen op 51%. Hiervoor geldt dat de formele besluitvorming via een raadsbesluit pas na 1 januari 2021 plaatsvond. In overleg met de accountant is de mutatie toch al in het MPGA opgenomen.
• Voor de begeleiding van de kopers bij een PO-kavel is de kavelwinkel opgericht. Vanuit de grondverkopen vindt een afdracht plaats aan de kavelwinkel om deze ondersteuning mogelijke te maken. Mede door de hoge woningprijzen en de druk op de aannemersmarkt ligt de afzet van PO-kavels lager dan geraamd. Daarom wordt voorgesteld om de vergoeding per kavel uit de grondexploitaties te verhogen van € 1.590 naar € 2.115 per kavel. De totale impact voor alle lopende grondexploitaties is ca. € 0,9 miljoen voor de jaren 2020 tot 2030. Deze mutatie is nu verwerkt in de grondexploitaties in het MPGA 2021.

Het grondbedrijf is per 1-1-2016 verplicht vennootschapsbelasting te betalen over de gerealiseerde (fiscale) winst. Om de resultaten van de grondexploitaties te kunnen bepalen ten behoeve van de Vennootschapsbelasting is het vaststellen van de zogenaamde begin balanswaarde noodzakelijk. De belastingdienst en Almere zijn al geruime tijd in gesprek over de hoogte van deze waarde. Recent is overeenstemming bereikt tussen beide partijen, wat geleid heeft tot het sluiten van een Vaststellingsovereenkomst (Vso). Hiermee is zekerheid ontstaan over de waarde van de fiscale beginbalans per 1 januari 2016.

Met die zekerheid kan ook een goede projectie worden gemaakt van de te betalen vennootschapsbelasting. De verwachting is dat de belastingdruk op het grondbedrijf vanaf 2016 tot en met circa 2025 nihil is. Daarom is geen harde financiële buffer meer nodig, waarmee het gereserveerd bedrag in het harde weerstandsvermogen kan vrijvallen.

Op de langere termijn zal wel sprake zijn van te betalen vennootschapsbelasting. Hiervoor zijn de middelen reeds eerder in het zacht vermogen en in het risicoprofiel apart gezet. De Vso geldt niet voor drie parkeerterreinen in het stadscentrum waar op termijn gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden, te weten Blok 5.2, Festivalterrein en Hennepveld. Hiervoor wordt nog onderhandelingen met de fiscus gevoerd.

In onderstaande tabel is de verwachte grondverkoop binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Tevens is dat voor de eerste vijf jaar uitgesplitst.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van bijna 10.000 kavels woningbouw, 90 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet in de komende vijf jaar plaatsvindt. Wanneer we periode 2021 tot en met 2025 vergelijken met wat in het MPGA 2020 stond, zien we dat de verwachte afzet op vergelijkbaar hoog niveau blijft. De hoge afzet van woningbouwkavels in 2021 komt door het doorschuiven van de niet afgezette woningkavels in 2020. De huidige hoge vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt, waar mogelijk, projecten te versnellen.

Vanaf 2025 begint de aantal woningen te dalen doordat de voorraad opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuw gebieden in exploitatie te nemen om de voorraad op peil te kunnen houden. Ook bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een jaarlijks afzet van gemiddeld 13,8 ha verwacht. Belangrijkste aandeel hierin zit vooral op Stichtsekant.

De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Naast de hoge verwachte afzet in de grondexploitaties is immers sprake van een toenemend aantal projecten op particuliere gronden, die ook vragen om ambtelijke inzet. Om de hoge afzet te kunnen realiseren, is het nodig dat voldoende bouwrijpe grond voorhanden is. Dat betekent dat we voor de komende jaren ook een hoog niveau van investeringen in bouwrijp en woonrijp maken ramen. Ook hiervoor geldt de krappe ambtelijke capaciteit, waarbij ook de capaciteitsgebrek bij nutsbedrijven een rol speelt.

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2020 zijn gerealiseerd.
Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2021 opgenomen. De rente- en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.
 

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

In totaal zijn drie scenario’s berekend te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit MPGA 2021.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels en structureel lager op ongeveer de helft van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 54 miljoen, wat € 7 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 63 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 44 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 36 miljoen).

Bij het scenario crisis-zwaar bedraagt de benodigde voorzieningen € 122 miljoen. Gezien de huidige marktverwachtingen wordt dit scenario onwaarschijnlijk geacht. Het grondbedrijf heeft bij dit scenario onvoldoende reserve om het te kunnen opvangen. Het tekort van € 42 miljoen zal opgevangen moeten worden uit de algemene reserve van de gemeente.